Calculadora de Refinanciamento
Uma calculadora abrangente e transparente para refinanciamento de empréstimos e créditos à habitação. Compare prestações lado a lado, avalie custos de fecho e pontos de desconto, simule a inclusão de comissões no empréstimo ou o levantamento de capital e acompanhe a evolução até ao ponto de equilíbrio com gráficos interativos e planos de amortização.
Evolução do refinanciamento e plano de amortização
Atual: 2.025,62 €/ mês (6.5%)·Novo: 1.797,74 €/ mês (5.25%)·Líquido ao longo da vida: 62.364,00 €★ Ponto de equilíbrio: 27 meses (2.25 anos)
Evolução das poupanças acumuladas
Apresenta o total acumulado poupado ao longo do tempo. O ponto em que cruza o zero representa o mês de equilíbrio.
Tabela de amortização
| Período | Data | Pagamento | Capital | Juros | Total de juros | Saldo final |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Ano 1 | 2027 | 21.572,88 € | 5.965,07 € | 15.607,81 € | 15.607,81 € | 294.034,93 € |
| Ano 2 | 2028 | 21.572,88 € | 6.285,86 € | 15.287,02 € | 30.894,83 € | 287.749,07 € |
| Ano 3 | 2029 | 21.572,88 € | 6.623,94 € | 14.948,94 € | 45.843,77 € | 281.125,13 € |
| Ano 4 | 2030 | 21.572,88 € | 6.980,19 € | 14.592,69 € | 60.436,46 € | 274.144,94 € |
| Ano 5 | 2031 | 21.572,88 € | 7.355,59 € | 14.217,29 € | 74.653,75 € | 266.789,35 € |
Como é calculado o refinanciamento hipotecário: fórmulas e modelos de poupança
Compreenda a matemática transparente por detrás do refinanciamento de empréstimos: desde a redução das prestações mensais amortizadas e dos custos iniciais de formalização até ao seu ponto de equilíbrio exato e às poupanças acumuladas de juros ao longo da vida do empréstimo.
1. Poupança nas prestações mensais
Calcula a diferença imediata no fluxo de caixa entre a prestação mensal do seu empréstimo atual e a nova prestação mensal refinanciada, com base na amortização padrão de anuidades.
2. Custos de refinanciamento e novo montante do empréstimo
Calcula o total das comissões iniciais de fecho e o saldo final do empréstimo refinanciado, caso os custos de fecho sejam incluídos no empréstimo ou seja retirado capital adicional do imóvel.
3. Período até ao ponto de equilíbrio
Determina o número exato de meses necessário para que a poupança acumulada nas prestações mensais recupere integralmente todas as comissões iniciais de fecho e os pontos de desconto.
4. Poupança financeira líquida ao longo do empréstimo
Avalia o verdadeiro benefício financeiro a longo prazo, comparando todas as prestações restantes do empréstimo antigo com todas as prestações e comissões do novo empréstimo.
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Perguntas frequentes (FAQ)
QComo é calculado o refinanciamento hipotecário?
O refinanciamento hipotecário é calculado comparando a sua prestação mensal atual com a nova prestação do empréstimo (calculada através da fórmula de anuidade de amortização M = P * [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]), tendo em conta os custos de contratação, os pontos de desconto e o capital próprio levantado. A poupança mensal é igual à sua prestação atual menos a nova prestação. O período de equilíbrio é determinado dividindo os custos totais iniciais do refinanciamento pela poupança mensal líquida, enquanto a poupança líquida ao longo do empréstimo subtrai o total das novas prestações e comissões às prestações restantes do empréstimo antigo.
QO que é o ponto de equilíbrio num refinanciamento e como é calculado?
O ponto de equilíbrio é o período exato necessário para que a poupança acumulada nas prestações mensais ultrapasse os custos iniciais totais do novo empréstimo. É calculado dividindo os Custos Totais de Refinanciamento (comissões de fecho mais pontos de desconto) pela Poupança Líquida Mensal na Prestação. Por exemplo, se o refinanciamento custar 3 600 $ e permitir poupar 150 $ por mês, o ponto de equilíbrio será atingido ao fim de 24 meses (2,0 anos). Se vender a casa ou voltar a refinanciar antes do mês 24, perderá dinheiro.
QDevo pagar os custos de fecho do refinanciamento antecipadamente ou incluí-los no novo empréstimo?
Pagar antecipadamente minimiza o saldo do novo empréstimo, elimina os juros sobre as comissões da transação e maximiza a poupança total ao longo do empréstimo. Incluir os custos de fecho no saldo do empréstimo evita despesas imediatas no momento do fecho, mas aumenta o capital em dívida, o que eleva ligeiramente a prestação mensal e faz com que pague juros compostos sobre esses custos durante toda a duração do empréstimo.
QO que são os pontos de desconto de um crédito à habitação e quando é vantajoso comprá-los?
Um ponto de desconto custa 1% do montante total do empréstimo e geralmente reduz a taxa de juro em aproximadamente 0,25%. A compra de pontos é financeiramente vantajosa se tiver dinheiro disponível para pagar antecipadamente e tencionar manter o empréstimo muito para além do período de equilíbrio prolongado necessário para recuperar o custo inicial dos pontos. Se planeia mudar de casa ou refinanciar dentro de alguns anos, não é recomendável comprar pontos.
QO que é um refinanciamento com levantamento de capital e como afeta as prestações mensais e o capital próprio?
Um refinanciamento com levantamento de capital substitui o seu crédito à habitação existente por um novo empréstimo de maior montante, permitindo-lhe levantar uma parte do capital próprio acumulado na casa sob a forma de um montante único. Embora disponibilize fundos para consolidar dívidas com juros elevados ou realizar melhorias na casa a taxas de juro hipotecárias mais baixas, reduz o seu capital próprio, aumenta o capital total em dívida e reinicia a amortização, resultando em prestações mensais mais elevadas ou num prazo de reembolso mais longo.
QComo é que encurtar ou prolongar o prazo do empréstimo durante um refinanciamento afeta o total de juros?
Refinanciar um crédito à habitação de 30 anos para um prazo de 15 anos aumenta significativamente a prestação mensal, mas reduz drasticamente o total de juros pagos durante a vida do empréstimo devido à redução acelerada do capital. Por outro lado, redefinir um prazo restante de 20 anos para um novo prazo de 30 anos reduz o encargo mensal imediato, mas pode resultar no pagamento de substancialmente mais juros acumulados ao longo do tempo.
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