Calculadora de Crédito à Habitação
Uma calculadora de crédito à habitação abrangente, com um solucionador 4 em 1 para determinar a sua prestação, o montante do empréstimo, a taxa de juro ou o prazo. Suporta simulações avançadas de PITI (imposto sobre a propriedade, seguro e HOA) e de pagamentos adicionais.
Saldo do empréstimo e capital próprio ao longo do tempo
Montante do empréstimo: 240.000,00 € · Juros totais: 223.813,84 €★ Ponto de cruzamento: Ano 16
Tabela de amortização
| Ano | Capital | Juros | Extra | Total | Saldo restante |
|---|---|---|---|---|---|
| Ano 1 (2026) | 3.540,89 € | 11.919,58 € | — | 15.460,47 € | 236.459,11 € |
| Ano 2 (2027) | 3.722,04 € | 11.738,42 € | — | 15.460,46 € | 232.737,07 € |
| Ano 3 (2028) | 3.912,44 € | 11.548,01 € | — | 15.460,45 € | 228.824,63 € |
| Ano 4 (2029) | 4.112,63 € | 11.347,83 € | — | 15.460,46 € | 224.712,00 € |
| Ano 5 (2030) | 4.323,05 € | 11.137,42 € | — | 15.460,47 € | 220.388,95 € |
Como são calculadas as prestações de um crédito à habitação: fórmulas e modelos de amortização
Compreenda como são calculados matematicamente os pagamentos mensais, os impostos, os seguros e os planos de amortização diferenciados.
Prestação mensal de anuidade (capital e juros)
Cálculo padrão da prestação de uma hipoteca com taxa fixa, em que as prestações mensais permanecem iguais durante todo o prazo do empréstimo.
Prestação mensal total (PITI)
Custo mensal total da habitação, incluindo capital, juros, impostos sobre a propriedade, seguro da habitação, PMI e quotas HOA.
Prestação diferenciada
Plano de amortização linear em que o capital é dividido em prestações iguais e os juros diminuem todos os meses sobre o saldo remanescente.
Avaliar esta ferramenta
O seu feedback ajuda-nos a melhorar esta ferramenta
Ferramentas semelhantes
Calculadora de Juros Compostos
Calcule juros compostos e simples, o crescimento de investimentos e a acumulação de poupanças com gráficos em tempo real e uma tabela de evolução detalhada.
Calculadora de Empréstimos
Calcule prestações de empréstimos, compare planos de amortização constantes e diferenciados, simule amortizações adicionais e explore opções com pagamento final ou apenas de juros.
Calculadora de liquidação de cartão de crédito
Calcule os prazos de liquidação do cartão de crédito, escape à armadilha do pagamento mínimo, simule pagamentos mensais adicionais e veja exatamente quanto pode poupar em juros.
Perguntas frequentes (FAQ)
QComo é calculada uma prestação mensal de crédito à habitação e o que a compõe?
Uma prestação mensal de crédito à habitação é composta principalmente por dois elementos: capital e juros (P&I). A parte correspondente ao capital destina-se diretamente à redução do saldo inicial do empréstimo, aumentando o seu património na habitação. A parte correspondente aos juros é o custo cobrado pelo credor pelo empréstimo do dinheiro, calculado todos os meses com base no saldo de capital em dívida. Nos primeiros anos de um empréstimo amortizado, os juros representam a maior parte de cada prestação, enquanto nos anos seguintes predomina a componente de capital.
QQual é a diferença entre os planos de amortização com prestações constantes e diferenciadas?
A amortização com prestações constantes (habitual nos EUA e no Reino Unido) caracteriza-se por prestações mensais totais fixas e iguais durante todo o prazo do empréstimo, sendo que a proporção de juros diminui internamente enquanto a amortização do capital aumenta ao longo do tempo. A amortização diferenciada (comum na Europa continental) mantém constante todos os meses o montante de capital amortizado, enquanto os juros diminuem à medida que o saldo em dívida baixa, resultando em prestações mensais iniciais mais elevadas que diminuem progressivamente e num total de juros mais baixo ao longo do empréstimo.
QComo é que os pagamentos adicionais e a amortização antecipada reduzem os juros e encurtam o prazo do empréstimo?
Quaisquer pagamentos adicionais que efetue são aplicados a 100% diretamente ao capital em dívida, e não aos juros. Como os juros são compostos e calculados estritamente com base no saldo de capital remanescente, reduzir o capital desde cedo diminui significativamente o efeito da capitalização em todos os meses seguintes. Mesmo um pagamento adicional de 100 $ por mês num empréstimo a 30 anos pode reduzir em 4 a 5 anos o prazo de reembolso e permitir poupar dezenas de milhares de dólares em juros no total.
QO que é o Loan-to-Value (LTV) e de que forma a entrada inicial afeta o custo do empréstimo?
O Loan-to-Value (LTV) é o rácio entre o montante do crédito à habitação e o valor de avaliação ou preço de compra do imóvel (calculado dividindo o montante do empréstimo pelo valor do imóvel). Uma entrada inicial mais elevada resulta num LTV mais baixo, o que reduz o risco do credor, permite obter taxas de juro mais baixas, reduz os custos totais do empréstimo e evita ou encurta a necessidade de um seguro obrigatório contra incumprimento do crédito à habitação.
QComo funciona o Private Mortgage Insurance (PMI) e quando deixa de ser aplicável ao abrigo do Homeowners Protection Act?
Os credores convencionais exigem normalmente Private Mortgage Insurance (PMI) quando a entrada inicial é inferior a 20% (LTV superior a 80%). Ao abrigo do Homeowners Protection Act de 1998 (HPA), tem o direito de solicitar por escrito o cancelamento do PMI quando o saldo do empréstimo atingir 80% do valor original da habitação (desde que os pagamentos estejam em dia e não existam ónus subordinados). Além disso, os credores são legalmente obrigados a cancelar automaticamente o PMI quando estiver previsto que o saldo de capital atinja 78% de LTV.
QQual é a regra 28/36 de endividamento face ao rendimento (DTI) utilizada pelos credores de crédito à habitação para aprovar empréstimos?
A regra 28/36 é um critério clássico de avaliação utilizado pelos credores para determinar a capacidade de pagamento de um empréstimo. O rácio «front-end» recomenda que o total das suas despesas mensais com a habitação (PITI: capital, juros, impostos e seguro) não exceda 28% do seu rendimento mensal bruto. O rácio «back-end» recomenda que o total das suas prestações mensais de dívida (despesas com a habitação, mais empréstimos estudantis, prestações automóveis e pagamentos mínimos de cartões de crédito) não exceda 36% do seu rendimento bruto.
Isenção de responsabilidade financeira e regulamentar
Gerado por enetko apenas para fins informativos. Os valores baseiam-se nos dados introduzidos e não constituem aconselhamento financeiro, fiscal ou jurídico.