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再融資計算機

一款全面且透明的貸款與房貸再融資計算機。並排比較付款金額、評估結清成本與折扣點數、模擬將費用併入貸款或進行現金回貸，並透過互動圖表與攤銷明細追蹤您的損益兩平進程。

輸入參數
計算模式
目前貸款詳細資料
%
年
月
新貸款（再融資後）
%
年
月
熱門期限
再融資成本與選項
TWD
= NT$3,000.00
%
以房屋淨值為擔保，在再融資餘額之外額外借取現金。
TWD
計算結果
輸入剩餘貸款餘額
每月節省金額
+NT$227.88/ 月
每年可節省 NT$2,734.56 的還款金額
損益兩平期
27 個月
≈ 2.25 年
貸款存續期間淨節省金額
NT$62,364.00
節省利息: NT$68,364.00
貸款比較明細
指標目前貸款新再融資方案
每月付款金額NT$2,025.62NT$1,797.74-NT$227.88
貸款餘額NT$300,000.00NT$300,000.00
總利息NT$307,686.00NT$239,322.00-NT$68,364.00
預估清償日期2051年8月2051年8月
再融資費用總額—NT$6,000.00
前期自付現金—NT$6,000.00
新貸款成本明細NT$545,322.00
本金 (55.0%)利息 (43.9%)再融資費用 (1.1%)

再融資還款走勢與攤銷表

目前: NT$2,025.62/ 月 (6.5%)·新的: NT$1,797.74/ 月 (5.25%)·終身淨額: NT$62,364.00★ 損益平衡點: 27 個月 (2.25 年)

累計節省金額走勢

顯示隨時間累積節省的現金。零交叉點代表達到損益平衡的月份。

淨累積節省金額損益平衡點: 27 個月
NT$-5,772.00NT$11,262.00NT$28,296.00NT$45,330.00NT$62,364.00NT$0.0005y10y15y20y25y🎯 27 個月

攤銷表

期數日期付款額本金利息總利息期末餘額
年 12027NT$21,572.88NT$5,965.07NT$15,607.81NT$15,607.81NT$294,034.93
年 22028NT$21,572.88NT$6,285.86NT$15,287.02NT$30,894.83NT$287,749.07
年 32029NT$21,572.88NT$6,623.94NT$14,948.94NT$45,843.77NT$281,125.13
年 42030NT$21,572.88NT$6,980.19NT$14,592.69NT$60,436.46NT$274,144.94
年 52031NT$21,572.88NT$7,355.59NT$14,217.29NT$74,653.75NT$266,789.35
計算公式與邏輯

抵押貸款再融資如何計算：公式與節省模型

瞭解貸款再融資背後透明的數學原理：從攤銷後的每月還款減少額與前期結算費用，到確切的損益平衡點及貸款期限內累計節省的利息。

1

1. 每月還款節省額

根據標準年金攤銷計算目前貸款每月還款與新再融資貸款每月還款之間的即時現金流差額。

每月節省金額目前付款額−新付款額
付款額 (M)本金 (P)×
利率 (r)(1 +利率 (r))n
(1 +利率 (r))n− 1
M：每月付款額 · P：貸款本金 · r：每月利率（年利率 / 12） · n：每月付款期數
2

2. 再融資成本與新貸款金額

計算前期結清費用總額，以及將結清成本併入貸款或提取額外房屋淨值現金時的最終再融資貸款餘額。

費用總額結清成本+點數費用
新貸款金額剩餘貸款餘額+融資費用+現金提領
點數成本 = 本金 ×（折扣點數 / 100）。如果成本由自有資金預先支付，融資費用 = 0。
3

3. 損益平衡回本期

確定累計每月付款節省金額完全收回所有前期結清費用與折扣點數所需的確切月數。

損益平衡（個月）
前期成本總額每月節省金額
損益平衡（年）
損益平衡（個月）/12
如果每月節省金額為零或負數（提前還款期限），則無法透過每月付款達到損益平衡。
4

4. 終身淨財務節省

透過比較舊貸款的所有剩餘付款與新貸款的所有付款及費用，評估真正的長期財務效益。

貸款存續期間淨節省金額舊貸款剩餘付款−[新貸款付款總額+前期費用−現金提領]
淨終身節省金額會將利息減免、期限延長及前期費用納入計算，以呈現完整的財務最終結果。
數學符號與變數
S_mo — 每月付款減少額（目前每月付款 − 新每月付款）
P — 貸款本金餘額（借入或尚待償還的金額）
r — 每期每月利率，計算方式為（年利率 / 12 / 100）
n — 以月數表示的貸款總還款期限（例如：30 年 = 360 個月）
Fees — 再融資總費用，包括固定結清費用和按百分比計算的折扣點數
T_be — 損益兩平里程碑點：收回初始再融資費用所需的時間
S_net — 償還兩筆貸款及所有費用後累計的淨終身財務節省金額

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常見問題 (FAQ)

Q抵押貸款再融資如何計算？

抵押貸款再融資的計算方式，是將您目前的每月付款額與新貸款分期付款額進行比較（透過攤銷年金公式 M = P * [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1] 計算），並將結清成本、折扣點數及套現房屋淨值納入考量。每月節省金額等於目前付款額減去新付款額。損益平衡期則是以再融資的前期總成本除以每月淨節省金額計算；而終身淨節省金額，則是以剩餘舊貸款的付款總額扣除新貸款的付款總額及相關費用。

Q再融資的損益兩平點是什麼？如何計算？

損益兩平點是指累積的每月付款節省金額超過新貸款全部前期成本所需的確切時間。計算方式是將再融資總成本（結清費用加上折扣點數）除以每月淨付款節省金額。例如，再融資成本為 3,600 美元、每月節省 150 美元時，損益兩平點為 24 個月（2.0 年）。如果您在第 24 個月之前出售房屋或再次再融資，就會蒙受損失。

Q我應該直接自掏腰包支付再融資結清成本，還是將其併入新貸款？

直接支付可使新貸款餘額降至最低，免除交易費用所產生的利息，並最大化終身節省金額。將結清成本併入貸款餘額可避免在交割時支付現金，但會增加新的本金，進而略微提高每月付款金額，並導致您在整個貸款期限內為這些費用支付複利利息。

Q什麼是房貸折扣點數？什麼時候購買折扣點數較為有利？

一個折扣點數的費用為貸款總額的 1%，通常可將利率降低約 0.25%。如果您有充裕的前期現金，且打算持有貸款遠超過延長後的損益兩平時間（需要用來回收點數前期費用），購買折扣點數在財務上會較有利。如果您計畫在幾年內搬遷或再次再融資，則不建議購買折扣點數。

Q什麼是現金回貸？它會如何影響每月付款金額與房屋淨值？

現金回貸會以新的、較高貸款餘額的貸款取代現有房貸，讓您能以一次領取的方式提取部分累積房屋淨值。雖然這能以較低的房貸利率為高利率債務整合或房屋改善提供資金，但會降低房屋淨值、增加本金總額並重設攤銷計畫，導致每月付款金額提高或還款時間延長。

Q在再融資期間縮短或延長貸款期限，會如何影響總利息？

將 30 年期房貸再融資為 15 年期房貸，會大幅提高每月付款金額，但由於本金加速減少，能大幅降低整個貸款期限內支付的總利息。相反地，將剩餘 20 年的期限重新設定為新的 30 年期限，會降低目前的每月負擔，但長期下來可能需要支付多出許多的累積利息。

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