抵押貸款計算器
功能完整的抵押貸款計算器，搭載 4 合 1 求解器，可計算您的付款金額、貸款金額、利率或貸款期限。支援進階 PITI（房產稅、保險、HOA）以及額外付款模擬。
貸款餘額與房屋淨值隨時間變化
貸款金額: NT$240,000.00 · 總利息: NT$223,813.84★ 交叉點: 年 16
攤銷表
| 年 | 本金 | 利息 | 額外付款 | 總計 | 剩餘餘額 |
|---|---|---|---|---|---|
| 年 1 (2026) | NT$3,540.89 | NT$11,919.58 | — | NT$15,460.47 | NT$236,459.11 |
| 年 2 (2027) | NT$3,722.04 | NT$11,738.42 | — | NT$15,460.46 | NT$232,737.07 |
| 年 3 (2028) | NT$3,912.44 | NT$11,548.01 | — | NT$15,460.45 | NT$228,824.63 |
| 年 4 (2029) | NT$4,112.63 | NT$11,347.83 | — | NT$15,460.46 | NT$224,712.00 |
| 年 5 (2030) | NT$4,323.05 | NT$11,137.42 | — | NT$15,460.47 | NT$220,388.95 |
房貸付款如何計算：公式與攤銷模型
了解每月付款、稅金、保險與遞減還款計畫如何透過數學方式計算。
年金每月付款（P&I）
標準固定利率房貸付款計算方式，貸款期間的每月付款金額維持相同。
每月付款總額（PITI）
綜合每月住房成本，包括本金、利息、房產稅、房屋保險、PMI 與 HOA 費用。
遞減付款
線性攤還計畫，將本金分成等額分期付款，利息則根據剩餘餘額逐月減少。
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常見問題 (FAQ)
Q每月抵押貸款付款金額如何計算？付款金額由哪些部分組成？
每月抵押貸款付款金額主要由兩個部分組成：本金與利息（P&I）。本金部分會直接用於償還原始貸款餘額，逐步累積房屋淨值。利息部分則是貸款機構因借出資金而收取的費用，每月根據剩餘本金餘額計算。在攤銷貸款的初期，每筆付款中的利息通常占大部分；到了後期，本金部分則占主導地位。
Q年金還款計劃與遞減還款計劃有何不同？
年金還款（美國和英國的標準方式）在整個貸款期限內提供固定且相同的每月總付款金額，其中利息所占比例會逐漸降低，而本金還款比例則隨時間增加。遞減還款（歐洲大陸各地常見的方式）每月維持固定的本金還款金額，利息則會隨餘額減少而降低，因此初期每月付款金額較高，之後穩步下降，且貸款期間支付的總利息較低。
Q額外付款與提前還款如何降低利息並縮短貸款期限？
您支付的任何額外款項都會 100% 直接用於償還貸款本金，而不是利息。由於利息會複利計算，且嚴格根據剩餘本金餘額計算，及早減少本金便能大幅降低未來每個月的複利效應。即使是 30 年期貸款每月額外支付 $100，也可能縮短 4 至 5 年的還款期限，並節省數萬美元的總利息。
Q什麼是貸款成數（LTV）？首付款如何影響貸款成本？
貸款成數（LTV）是指您的抵押貸款金額相對於房產評估價值或購買價格的比例（計算方式為貸款金額除以房產價值）。較高的首付款會帶來較低的 LTV，從而降低貸款機構的風險、取得較低的利率、減少貸款總費用，並免除或縮短強制抵押貸款違約保險的期限。
Q私人抵押貸款保險（PMI）如何運作？根據《房屋所有人保護法》，何時可以取消？
當您的首付款低於 20%（LTV 高於 80%）時，傳統貸款機構通常會要求購買私人抵押貸款保險（PMI）。根據 1998 年聯邦《房屋所有人保護法》（HPA），當您的貸款餘額達到房屋原始價值的 80% 時，您有權以書面形式要求取消 PMI（前提是付款均正常，且不存在次順位留置權）。此外，法律規定，當本金餘額預計達到 78% LTV 時，貸款機構必須自動終止 PMI。
Q抵押貸款機構用於核准貸款的 28/36 債務收入比（DTI）規則是什麼？
28/36 規則是貸款機構用來評估貸款負擔能力的經典承保標準。「前端」比率建議您每月住房總支出（PITI：本金、利息、稅金、保險）不應超過每月稅前總收入的 28%。「後端」比率建議您每月債務總付款金額（住房支出，加上學生貸款、汽車貸款及信用卡最低付款金額）不應超過稅前總收入的 36%。
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