抵押贷款计算器
功能全面的抵押贷款计算器，配备四合一求解器，可计算您的还款额、贷款金额、利率或贷款期限。支持高级 PITI（房产税、保险、HOA）和额外还款模拟。
随时间变化的贷款余额与房屋净值
贷款金额: ¥240,000.00 · 利息总额: ¥223,813.84★ 临界点: 年 16
摊销计划
| 年 | 本金 | 利息 | 额外还款 | 总计 | 剩余余额 |
|---|---|---|---|---|---|
| 年 1 (2026) | ¥3,540.89 | ¥11,919.58 | — | ¥15,460.47 | ¥236,459.11 |
| 年 2 (2027) | ¥3,722.04 | ¥11,738.42 | — | ¥15,460.46 | ¥232,737.07 |
| 年 3 (2028) | ¥3,912.44 | ¥11,548.01 | — | ¥15,460.45 | ¥228,824.63 |
| 年 4 (2029) | ¥4,112.63 | ¥11,347.83 | — | ¥15,460.46 | ¥224,712.00 |
| 年 5 (2030) | ¥4,323.05 | ¥11,137.42 | — | ¥15,460.47 | ¥220,388.95 |
房贷还款额如何计算：公式与摊销模型
了解月供、税费、保险和等额本金还款计划的数学计算方式。
年金月供（本金和利息）
标准的固定利率房贷月供计算方式，在整个贷款期限内每月还款额保持不变。
每月总还款额（PITI）
综合每月住房成本，包括本金、利息、房产税、房屋保险、PMI 和 HOA 费用。
等额本金还款
线性摊还计划，将本金分成等额分期，每月根据剩余本金计算的利息逐渐减少。
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常见问题解答（FAQ）
Q每月抵押贷款还款额如何计算？还款额由哪些部分组成？
每月抵押贷款还款额主要由两部分组成：本金和利息（P&I）。本金部分直接用于偿还原始贷款余额，逐步增加房屋净值。利息部分是贷款机构因提供借款而收取的费用，每月根据剩余本金余额计算。在摊销贷款的初期，每期还款中的利息占比较大；而在贷款后期，本金占据主要部分。
Q等额本息和等额本金还款计划有什么区别？
等额本息还款（美国和英国的标准方式）在整个贷款期限内保持每月总还款额固定且相同，其中利息所占比例会逐渐降低，而本金还款所占比例会随时间增加。等额本金还款（欧洲大陆较为常见）每月偿还固定金额的本金，随着贷款余额减少，利息也会逐渐降低，因此初始月供较高，之后稳步下降，且整个贷款周期支付的利息总额更低。
Q额外还款和提前还款如何减少利息并缩短贷款期限？
您支付的任何额外款项都会 100% 直接用于偿还贷款本金，而不是利息。由于利息是复利计算的，并且严格依据剩余本金余额计算，尽早减少本金就能削弱未来每个月的复利效应。即使是期限为 30 年的贷款，每月额外还款 $100，也可能将还款期限缩短 4 至 5 年，并节省数万美元的总利息。
Q什么是贷款价值比（LTV）？首付如何影响贷款成本？
贷款价值比（LTV）是抵押贷款金额与房产评估价值或购买价格之间的比率（计算方式为贷款金额除以房产价值）。更高的首付会带来更低的 LTV，从而降低贷款机构的风险，获得更低的利率，减少贷款总费用，并避免或缩短强制性抵押贷款违约保险的期限。
Q私人抵押贷款保险（PMI）如何运作？根据《房屋所有者保护法》，它何时会取消？
当您的首付低于 20%（LTV 高于 80%）时，传统贷款机构通常会要求购买私人抵押贷款保险（PMI）。根据 1998 年联邦《房屋所有者保护法》（HPA），当贷款余额达到房屋原始价值的 80% 时，您有权以书面形式申请取消 PMI，前提是还款记录良好且不存在次级留置权。此外，法律规定，当本金余额按计划达到 78% LTV 时，贷款机构必须自动终止 PMI。
Q抵押贷款机构用于审批贷款的 28/36 债务收入比（DTI）规则是什么？
28/36 规则是贷款机构用于评估贷款负担能力的经典承保标准。“前端”比例建议您每月住房总支出（PITI：本金、利息、税费、保险）不应超过每月税前总收入的 28%。“后端”比例建议您每月债务总还款额（住房支出加上学生贷款、汽车贷款和信用卡最低还款额）不应超过税前总收入的 36%。
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