Hypothekenrechner
Ein umfassender Hypothekenrechner mit einem 4-in-1-Rechner zur Ermittlung Ihrer Rate, Kreditsumme, Ihres Zinssatzes oder Ihrer Laufzeit. Unterstützt eine erweiterte PITI-Simulation (Grundsteuer, Versicherung, HOA) sowie die Simulation von Sondertilgungen.
Kreditsaldo und Eigenkapital im Zeitverlauf
Kreditsumme: 240.000,00 € · Gesamtzinsen: 223.813,84 €★ Umschlagpunkt: Jahr 16
Tilgungsplan
| Jahr | Tilgung | Zinsen | Zusatz | Gesamt | Verbleibender Saldo |
|---|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 (2026) | 3.540,89 € | 11.919,58 € | — | 15.460,47 € | 236.459,11 € |
| Jahr 2 (2027) | 3.722,04 € | 11.738,42 € | — | 15.460,46 € | 232.737,07 € |
| Jahr 3 (2028) | 3.912,44 € | 11.548,01 € | — | 15.460,45 € | 228.824,63 € |
| Jahr 4 (2029) | 4.112,63 € | 11.347,83 € | — | 15.460,46 € | 224.712,00 € |
| Jahr 5 (2030) | 4.323,05 € | 11.137,42 € | — | 15.460,47 € | 220.388,95 € |
So werden Hypothekenzahlungen berechnet: Formeln und Tilgungsmodelle
Erfahren Sie, wie monatliche Zahlungen, Steuern, Versicherungen und Tilgungspläne mit gleichbleibender Tilgung mathematisch berechnet werden.
Monatliche Annuitätenzahlung (P&I)
Standardberechnung für eine Hypothek mit festem Zinssatz, bei der die monatlichen Zahlungen während der gesamten Laufzeit gleich bleiben.
Gesamte monatliche Zahlung (PITI)
Umfassende monatliche Wohnkosten einschließlich Tilgung, Zinsen, Grundsteuern, Wohngebäudeversicherung, PMI und HOA-Gebühren.
Zahlung mit gleichbleibender Tilgung
Linearer Tilgungsplan, bei dem der Darlehensbetrag in gleiche Raten aufgeteilt wird und die Zinsen jeden Monat auf Grundlage des verbleibenden Saldos sinken.
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Häufig gestellte Fragen (FAQ)
QWie berechnet sich die monatliche Rate und woraus setzt sie sich zusammen?
Die monatliche Rate (Annuität) besteht aus zwei Komponenten: dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil (P&I). Mit der Tilgung wird die ursprüngliche Kreditschuld schrittweise abgetragen, während der Zinsanteil die Kosten für das geliehene Kapital darstellt. Da die Zinsen immer auf die verbleibende Restschuld berechnet werden, sinkt der Zinsanteil mit jeder Monatsrate kontinuierlich, während der Tilgungsanteil im gleichen Maße ansteigt.
QWas ist der Unterschied zwischen einem Annuitätendarlehen und einem Tilgungsdarlehen?
Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Gesamtrate über die gesamte Zinsbindungsfrist konstant; der Zinsanteil sinkt und der Tilgungsanteil steigt monatlich. Beim Tilgungsdarlehen (auch Ratendarlehen) bleibt der monatliche Tilgungsbetrag stets gleich, wodurch die Gesamtrate durch die sinkende Zinslast von Monat zu Monat kleiner wird, was über die gesamte Laufzeit zu geringeren Gesamtzinsen führt.
QWie verkürzen Sondertilgungen die Laufzeit und senken die Zinskosten?
Zusätzliche Tilgungen fließen zu 100 % direkt in die Tilgung der Restschuld. Da die Zinsen für zukünftige Monate immer auf Basis der noch offenen Restschuld berechnet werden, reduziert jede vorzeitige Rückzahlung sofort die künftige Zinslast. Selbst regelmäßige moderate Sondertilgungen können die tatsächliche Darlehenslaufzeit um Jahre verkürzen und tausende Euro an Zinsen einsparen.
QWas bedeutet der Beleihungsauslauf (LTV) und wie beeinflusst Eigenkapital die Zinsen?
Der Beleihungsauslauf (Loan-to-Value) gibt das Verhältnis zwischen der Darlehenssumme und dem Beleihungswert der Immobilie an (Darlehensbetrag / Kaufpreis × 100 %). Je mehr Eigenkapital (mindestens 20 % empfohlen) eingebracht wird, desto niedriger ist der Beleihungsauslauf für die Bank. Ein geringerer Beleihungsauslauf minimiert das Kreditausfallrisiko der Bank, was mit deutlich günstigeren Sollzinsen belohnt wird.
QWas ist eine Sondertilgung und welches Sonderkündigungsrecht gilt nach § 489 BGB?
Eine vertragliche Sondertilgung erlaubt es Darlehensnehmern, jährlich einen vereinbarten Betrag (üblicherweise 5 % bis 10 % der ursprünglichen Kreditsumme) ohne Vorfälligkeitsentschädigung zusätzlich zu tilgen. Unabhängig von vertraglichen Regelungen räumt § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB jedem Kreditnehmer das gesetzliche Recht ein, eine Baufinanzierung 10 Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise kostenfrei zu kündigen.
QWas bedeutet die Sollzinsbindung und welche Risiken gibt es bei der Anschlussfinanzierung?
In Deutschland wird der Zinssatz in der Regel nicht für 30 Jahre festgeschrieben, sondern für einen Zeitraum von 10, 15 oder 20 Jahren (Sollzinsbindung). Da das Darlehen nach Ablauf dieser Frist selten vollständig getilgt ist, verbleibt eine Restschuld. Für diese wird eine Anschlussfinanzierung (Prolongation bei derselben Bank oder Umschuldung zu einem anderen Anbieter) erforderlich. Sind die Marktzinsen bis dahin gestiegen, erhöht sich die monatliche Rate spürbar.
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