Question 1

모기지 재융자는 어떻게 계산되나요?

Accepted Answer

모기지 재융자는 현재 월 상환액과 새 대출의 월 상환액(상환 연금 공식 M = P * [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1]을 사용해 계산)을 비교하고, 클로징 비용, 할인 포인트, 현금 인출형 자산을 반영하여 계산합니다. 월간 절감액은 현재 상환액에서 새 상환액을 뺀 금액입니다. 손익분기 기간은 재융자에 필요한 총 초기 비용을 순월간 절감액으로 나누어 계산하며, 대출 전체 기간 동안의 순절감액은 기존 대출의 남은 상환액에서 새 대출의 총 상환액과 수수료를 차감하여 계산합니다.

Question 2

재융자의 손익분기점이란 무엇이며 어떻게 계산하나요?

Accepted Answer

손익분기점은 누적된 월 납입액 절감액이 새 대출에 들어간 총 초기 비용을 초과하는 데 필요한 정확한 기간입니다. 총 재융자 비용(클로징 수수료와 할인 포인트)을 순 월 납입액 절감액으로 나누어 계산합니다. 예를 들어 재융자 비용이 $3,600이고 매월 $150를 절약한다면 손익분기점은 24개월(2.0년)입니다. 24개월이 되기 전에 주택을 매도하거나 다시 재융자하면 손해를 보게 됩니다.

Question 3

재융자 클로징 비용을 직접 선불로 지불해야 하나요, 아니면 새 대출에 포함해야 하나요?

Accepted Answer

선불로 지불하면 새 대출 잔액을 최소화하고 거래 수수료에 대한 이자 부담을 없애며 전체 기간의 절감액을 극대화할 수 있습니다. 클로징 비용을 대출 잔액에 포함하면 클로징 시 목돈을 지출하지 않아도 되지만 새 원금이 증가하여 월 납입액이 다소 높아지고, 대출 전체 기간 동안 해당 수수료에도 복리 이자가 붙게 됩니다.

Question 4

모기지 할인 포인트란 무엇이며 언제 구매하는 것이 유리한가요?

Accepted Answer

할인 포인트 1포인트는 총 대출 금액의 1%에 해당하며 일반적으로 금리를 약 0.25% 낮춥니다. 초기 자금에 여유가 있고 포인트의 선불 비용을 회수하는 데 필요한 연장된 손익분기 시점 이후까지 대출을 유지할 계획이라면 포인트를 구매하는 것이 재정적으로 유리합니다. 몇 년 내에 이사하거나 재융자할 계획이라면 포인트 구매는 권장되지 않습니다.

Question 5

현금 인출형 재융자란 무엇이며 월 납입액과 자산 가치에 어떤 영향을 미치나요?

Accepted Answer

현금 인출형 재융자는 기존 모기지를 더 큰 대출 잔액의 새 대출로 대체하여, 축적된 주택 자산의 일부를 일시금으로 인출할 수 있게 합니다. 높은 금리 부채를 통합하거나 주택을 개선하는 데 더 낮은 모기지 금리로 자금을 사용할 수 있지만, 주택 자산이 감소하고 총 원금이 증가하며 상환 일정이 다시 시작되어 월 납입액이 높아지거나 상환 기간이 연장될 수 있습니다.

Question 6

재융자 시 대출 기간을 단축하거나 연장하면 총 이자에 어떤 영향을 미치나요?

Accepted Answer

30년 모기지에서 15년 모기지로 재융자하면 월 납입액은 크게 증가하지만 원금이 빠르게 줄어들기 때문에 대출 전체 기간 동안 지불하는 총 이자는 크게 감소합니다. 반대로 남은 20년 기간을 새 30년 기간으로 다시 설정하면 당장의 월 부담은 줄어들지만 장기적으로 누적 이자가 상당히 많아질 수 있습니다.

기간	날짜	납입액	원금	이자	총 이자	기말 잔액
연도 1	2027	₩21,572.88	₩5,965.07	₩15,607.81	₩15,607.81	₩294,034.93
연도 2	2028	₩21,572.88	₩6,285.86	₩15,287.02	₩30,894.83	₩287,749.07
연도 3	2029	₩21,572.88	₩6,623.94	₩14,948.94	₩45,843.77	₩281,125.13
연도 4	2030	₩21,572.88	₩6,980.19	₩14,592.69	₩60,436.46	₩274,144.94
연도 5	2031	₩21,572.88	₩7,355.59	₩14,217.29	₩74,653.75	₩266,789.35

재융자 계산기

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재융자 추이 및 상환 일정표

누적 절감액 추이

상환 표

모기지 재융자 계산 방법: 공식 및 절감액 모델

1. 월 상환액 절감

2. 재융자 비용 및 신규 대출 금액

3. 손익분기점 회수 기간

4. 순생애 금융 절감액

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